TOMTEFESTELOVEN – LOVEN SOM GAGNER…..


Av Christian Børs Lind, Nordre Aker SV


I en grundig gjennomgang av hvordan den nye tomtefesteloven fungerer inkonsekvent og partisk i favør av bortfester, skriver advokat Stephan Didrik Eid bl a: «Staten har krenket festernes kontraktsfestede rettigheter i den nye loven som griper inn i allerede inngåtte bindende festekontrakter. På fritt grunnlag gir den både grunneier et såkalt “engangsløft” i festeavgift, og 2% av tomteverdi i årlig avgift uten hensyn til hva partene faktisk har avtalt i sine løpende kontrakter.»

Videre peker han på at ensidig å tilgodese grunneiere ved å gi den nye loven tilbakevirkende kraft, kan den sette festere i en bedrøvelig situasjon. Festekontrakten ble i sin tid inngått mellom to frie og selvstendige parter under gitte juridiske forutsetninger, forutsetninger som lovgiverne så endrer fundamentalt i ettertid. Noe som blir ekstra ille i lys av det helt spesielle forholdet at festerens egenfinansierte bygningsmasse (normalt) ikke kan tas ned og flyttes vekk fra grunneiers domene, disse verdiene er låst inne hos grunneier. Det hadde også vært ganske annerledes dersom loven kun fikk virkning for framtidige forhold, slik normal lovgiving ellers forutsetter. Da kunne to likeverdige parter innrette seg etter kjent rammeverk felles for alle, før signering.

Dette og andre forhold beskrives bedre og grundigere i Eids artikkel. Og Eid tar også for seg hvordan dommen i Strasbourg, som avviste Stortingets opprinnelige og mer balanserte lovvedtak, enkelt kunne håndteres uten at man måtte gå rett over i motsatt grøft.

Et poeng berøres likevel bare indirekte av Eid, og bør kunne trekkes fram for å tydeliggjøre hvordan denne loven også i de små detaljene virker til å tilgodese bortfester på festers bekostning.

Å bruke den nye loven til å skru festeavgiften betydelig opp, er ikke bare et trekk som kortsiktig slår inn på grunneiers bankkonto. Det senker også umiddelbart prisen som tomtefester kan oppnå. Samtidig vil den økte festeavgiften presse særlig mindre bemidlede festere til å realisere det som er mulig å få inn ved evt salg. Og hvem står da «i posisjon»? Samme visa om igjen: Grunneier skaffer seg på denne måten en gylden mulighet til selv å kjøpe tomta til en «kunstig» skapt underpris, for så å kunne innkassere et hyggelig mellomlegg ved selv å selge tomta igjen, men nå som uheftet selveiertomt til markedspris. Pga denne garanterte mer-avkastningen vil grunneier normalt kunne overby alle andre interessenter ettersom denne innebygde fordelen gjelder for grunneier alene.

Grunneiers netto modifiseres i så fall ved bortfall av festeinntekter. Men det er vel rimelig å anta at selv 20 000 per år (200 000 på ti år osv), fortsatt kan prises inn som del av en svært god forretning? I vesentlig grad på bekostning av opprinnelig fester, som for sin del gjerne har investert i forhold til antatt positiv verdiutvikling på tomta.

Til overmål blir dette i seg selv et insitament for grunneier til å skru leia opp til max-nivå, i håp om at det kan presse fester til å selge. Og dess høyere festeavgift, dess lavere salgsverdi for fester og dess høyere mellomlegg til grunneier ved nytt salg.

Jeg sier ikke at de fleste grunneiere er skruppelløse spekulanter som til enhver tid vil utnytte skrøpelig lovverk for alt det er verdt. Men var det ikke noe med at lovverk er ment å sikre de svakeste mot å bli overkjørt og utnyttet – og i hvert fall ikke omvendt?

Bedre skodde jurister enn meg får evt korrigere om ovenstående ikke holder vann.