REPLIKK – NYTT STORTING MÅ ENDRE TOMTEFESTELOVEN


Øyvind Bastiansen, leder i Tomtefesterforbundet


Stortingspolitikerne kan ikke lukke øynene for de konsekvensene endringen i Tomtefesteloven i 2015 har fått! Det nye Stortinget vil nok måtte ta tomtefesteloven opp til vurdering nok en gang!

Advokat Stephan Didrik Eid har i en tidligere kronikk i næringspolitikk.no gitt en tankevekkende gjennomgang av utviklingen av Lov om tomtefeste og hvordan endringen i 2015 på dramatisk sett endrer forholdet mellom bortfester og fester.

Endringen var et forsøk på å rette seg etter domstolen i Strasbourg men har på en dramatisk måte gjort festere til en svak part i avtaleforholdet. I en senere kommentar har Christian Børs Lind videre påpekt at den til dels dramatiske økningen i festeavgiftene vil resultere i en redusert verdi på eiendommen.

Festere som av økonomiske grunner ikke vil være i stand til å fortsette festeforholdet, eller innløse til gjeldende regler, risikerer å få problemer med å selge eiendommen til en riktig pris. Grunneier vil i mange tilfeller kunne være eneste mulige kjøper og Lind reflekterer i sin kommentar om mulige scenarier i denne situasjonen.

En stor gruppe fester kommer imidlertid i denne situasjonen, selv om de har økonomi til å fortsette festeforholdet. Dette gjelder om festet ligger under en landbrukseiendom. Her kan bortfester nekte innløsning under henvisning til det såkalte landbruksunntaket. Fester har i denne situasjonen 3 alternativer:

  • Fortsette festeforholdet til en vesentlig forhøyet festeavgift beregnet ut fra den dramatiske endringen som skjedde i 2015 (engangsløftet)
  • Forsøke å fremforhandle en innløsningspris, en pris som naturlig nok vil ligge langt over lovens bestemmelser.
  • Kommer man ikke til enighet, er bortfester i praksis eneste kjøper og prisen blir deretter. Alternativt kan fester fortsette avtaleforholdet som husmann i egen hytte.

Dette forholdet gjør landbrukseiendommer med festetomter til et investeringsobjekt for eiendomsutviklere og investorer. Inntektene fra festeavtalene gir bedre avkastning enn man ofte kan få i f. eks aksjemarkedet, fullstendig risikofritt. På toppen av dette ligger muligheter for å kunne innløse festetomter til en pris som er betydelig høyere enn lovens bestemmelser, alternativ kjøpe hytteeiendommen selv (til en lav pris siden alternative kjøpere ikke finnes) og så selge eiendommen på selveiertomt i det åpne markedet.

Eiendommer under landbruksunntaket er således «big business». På toppen av dette er reglene knyttet til landbruksunntaket så uklare og tokningsbare, at selv eiendommer som det i praksis ikke drives landbruksproduksjon på, kan påberope seg landbruksunntaket. Da dette unntaket kom inn i loven, var formålet «å sikre næringsgrunnlaget for aktivt landbruk der festeinntektene er påkrevd for å hindre nedleggelse av bruk og fraflytting.»

Under forarbeidet til lovendringen i 2003, ble det uttalt fra lovkomiteen at man ønsket å «unngå at det etableres en bortfesterstand med bortleie av grunn som hovednæringsvei uten at det samtidig foregår en effektiv og rasjonell drift av selve bruket.» Det er dessverre dette som nå skjer! Stortinget har med endringene i tomtefesteloven i 2015 skapt en nytt investeringsobjekt og tusenvis at festere betaler regningen.

Da noen bortfestere tok Norge til den Europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg, var det for å rette opp en urimelighet som rammet et fåtall bortfestere. Med revisjonen i 2015 skapte regjeringen en lovendring som rammet alle festere på en dramatisk måte. Hvor er den «fair balance» som domstolen uttalte i forbindelse med dommen? Enn så sterkt de måtte ønske det, tror jeg ikke stortingspolitikerne kan lukke øynene for de konsekvensene lovendringen i 2015 har fått! Det nye Stortinget vil nok måtte ta tomtefesteloven opp til vurdering nok en gang!